Oui, une copropriété peut installer des caméras dans ses parties communes. Mais la décision ne relève ni du syndic seul, ni du conseil syndical : elle se vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25. Et le dispositif doit respecter une réglementation précise sur les zones filmées, la durée de conservation et l’information des résidents.
Voici, dans l’ordre où elles se posent, les questions à régler avant d’équiper un immeuble collectif en vidéosurveillance.
Dans un immeuble mixte, les parties tertiaires relèvent de la vidéosurveillance de bureaux.
En bref — si vous avez peu de temps
- Oui, une copropriété peut placer ses parties communes sous vidéosurveillance, dès lors que le dispositif est proportionné à l’objectif.
- La décision se vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 — ni le syndic seul, ni le conseil syndical.
- Si le vote atteint au moins le tiers des voix sans cette majorité, un second vote à la majorité simple de l’article 24 a lieu immédiatement : c’est la passerelle de l’article 25-1.
- Le responsable du traitement est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic — pas l’installateur, pas le gardien.
- Autorisé : halls, couloirs, cages d’escalier, ascenseurs, parkings et sous-sols, locaux techniques, locaux à vélos et à poubelles. Interdit : les portes palières des logements, les fenêtres, l’intérieur des appartements.
- La résolution doit préciser la finalité, le nombre et l’emplacement des caméras, la durée de conservation, les personnes habilitées et le budget — une résolution vague se conteste.
Peut-on installer des caméras dans les parties communes d'un immeuble collectif ?
Oui. Les parties communes d’un immeuble collectif — hall, cage d’escalier, ascenseur, parking, local à vélos, local poubelles — peuvent être placées sous vidéosurveillance dès lors que le dispositif est proportionné à l’objectif poursuivi : prévenir les vols, les dégradations et les intrusions.
La copropriété est ici responsable du traitement au sens du RGPD. C’est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui porte cette responsabilité — pas l’installateur, ni le gardien.
Le point le plus encadré reste la durée de conservation des images, détaillée dans notre guide.
Le vote en assemblée générale pour la videosurveillance en copropriété : quelle majorité ?
Une décision qui relève de l'article 25
L’installation d’un système de vidéosurveillance en copropriété constitue un acte d’administration soumis à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
Si le vote recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut avoir lieu immédiatement — c’est la passerelle de l’article 25-1.
Ce que la résolution doit préciser
Une résolution trop vague fragilise le dispositif et peut être contestée. Elle doit mentionner :
- La finalité exacte du système de vidéosurveillance
- Le nombre de caméras et leur emplacement précis
- la durée de conservation des images retenue ;
- les personnes habilitées à consulter les enregistrements
- Le budget d'installation et le coût de maintenance annuel.
Vidéosurveillance en copropriété : Où peut-on filmer, et où c'est interdit
Zones autorisées
Halls d’entrée, couloirs, cages d’escalier, cabines d’ascenseur, parkings et sous-sols, locaux techniques, locaux à vélos et à poubelles. Ce sont les points de passage et les zones isolées, celles où se concentrent les intrusions et les dégradations.
Le parking souterrain reste la zone la plus exposée : notre guide de la vidéosurveillance de parking détaille comment l’équiper.
Zones interdites
Les caméras ne doivent en aucun cas filmer les portes palières des logements, ni les fenêtres, ni l’intérieur des appartements. Une caméra cadrée sur une porte d’entrée privative porte une atteinte disproportionnée à la vie privée et expose la copropriété à une plainte.
La voie publique est également exclue, sauf autorisation préfectorale spécifique. Si le champ d’une caméra déborde sur le trottoir, un masquage numérique de la zone est obligatoire.
Faut-il une autorisation préfectorale ?
Non, dans la très grande majorité des cas. Les parties communes d’une copropriété sont des lieux non ouverts au public : elles relèvent du seul RGPD, sans autorisation préalable de la préfecture.
L’autorisation devient nécessaire uniquement si une caméra filme un espace accessible à tous — un passage traversant ouvert, une allée privée mais librement accessible — ou une portion de voie publique.
Pour bien distinguer les deux régimes, voir notre article vidéosurveillance ou vidéoprotection : quelle différence.
Qui peut consulter les images ?
L’accès aux enregistrements doit être limité aux personnes nommément habilitées par la résolution d’assemblée générale : généralement le syndic et, le cas échéant, le gardien. Aucun copropriétaire ne peut consulter librement les images d’un immeuble collectif, y compris un membre du conseil syndical.
Chaque consultation doit être tracée. En cas d’incident, seules les autorités judiciaires peuvent obtenir la remise des enregistrements sur réquisition.
Combien de temps conserver les images ?
La règle de référence est de 30 jours maximum. Dans les faits, une durée de 7 à 15 jours suffit à couvrir le délai de découverte d’un incident dans un immeuble d’habitation, et une conservation courte est plus facile à justifier devant la CNIL.
La purge doit être automatique. Les enregistreurs professionnels appliquent cette suppression sans intervention humaine — c’est le moyen le plus simple de rester conforme sans y penser.
Informer les résidents : la signalétique obligatoire
Des panneaux doivent être visibles en permanence à chaque entrée de zone surveillée. Ils mentionnent la présence d’un système de vidéosurveillance, la finalité du dispositif, l’identité du responsable de traitement — le syndicat des copropriétaires — et les modalités d’exercice du droit d’accès aux images. C’est l’obligation d’information de l’article 13 du RGPD, sur laquelle la CNIL contrôle les copropriétés.
Le règlement de copropriété et le procès-verbal d’assemblée générale complètent cette information. Un affichage absent suffit à rendre le dispositif irrégulier, quelle que soit la qualité de l’installation.
Quelles caméras pour un immeuble collectif ?
Halls et parties communes intérieures
Caméras dôme discrètes, résolution 4 MP minimum pour permettre une identification exploitable, et surtout une bonne gestion des contrastes : un hall vitré crée des contre-jours violents qui rendent inutilisables les images d’une caméra bas de gamme.
Parkings et sous-sols
C’est la zone la plus sensible d’un immeuble collectif : peu de passage, peu de lumière, un accès unique. Il faut une caméra à vision nocturne infrarouge et une résolution suffisante pour lire une plaque d’immatriculation à l’entrée de la rampe. Un modèle IP67 est recommandé, l’humidité des sous-sols étant fatale au matériel grand public.
Locaux à vélos et à poubelles
Ce sont les zones les plus touchées par les vols et les dépôts sauvages, et les moins bien couvertes. Une caméra compacte avec détection de mouvement par intelligence artificielle y suffit : elle ne déclenche une alerte que sur une présence humaine réelle, pas sur un courant d’air.
Immeuble collectif, copropriété horizontale, immeuble mixte : ce qui change
La loi du 10 juillet 1965 couvre plusieurs formes de copropriété, et la question « où sont les parties communes ? » n’y reçoit pas la même réponse. Le vote en assemblée générale, lui, ne change pas.
| Forme | Où sont les parties communes | Ce que ça change pour les caméras |
|---|---|---|
| Immeuble collectif | hall, cages d’escalier, ascenseurs, couloirs, caves, parking, locaux techniques | le cas le plus courant : des points de passage fermés, faciles à couvrir avec peu de caméras |
| Copropriété horizontale | maisons individuelles, mais voies de circulation, espaces verts, réseaux et parfois portail restent communs | les parties communes sont dehors : l’enjeu devient l’entrée du site et les voies, pas les circulations intérieures |
| Immeuble mixte | parties communes partagées entre logements et locaux professionnels | dès que des salariés travaillent dans les parties tertiaires, les règles de la vidéosurveillance de bureaux s’ajoutent |
| Résidence avec parking ou sous-sol | le parking est une partie commune à part entière | c’est la zone la plus exposée : voir notre guide de la vidéosurveillance de parking |
Un cas revient souvent et se tranche mal : la partie commune à jouissance privative — une terrasse, une courette ou un jardin dont un seul copropriétaire a l’usage exclusif. L’usage est privatif, mais le sol reste juridiquement une partie commune. Une caméra qui la filme filme donc une partie commune, avec toutes les conséquences ci-dessous.
Ce que la jurisprudence a tranché
Deux décisions de la Cour de cassation reviennent systématiquement dans les litiges de copropriété, et elles visent le même geste : la caméra posée par un copropriétaire sur sa partie privative.
Filmer une partie commune sans vote de l’assemblée générale est un trouble manifestement illicite. La troisième chambre civile l’a jugé le 11 mai 2011 : « L’installation d’un dispositif de vidéo-surveillance sur les parties privatives qui n’a pas été soumise à l’assemblée générale constitue, dès lors que le système permet de filmer les parties communes, un trouble manifestement illicite qui justifie l’enlèvement de l’appareil. » La caméra est posée chez soi, mais c’est son champ qui décide — et le retrait peut être ordonné en référé (Cass. civ. 3, 11 mai 2011, n° 10-16.967, publié au bulletin).
Informer les personnes filmées ne suffit pas à rendre le dispositif licite. La première chambre civile l’a jugé le 1er juillet 2010 à propos d’une caméra braquée sur un passage grevé d’une servitude : le dispositif portait atteinte au respect de la vie privée des personnes qui l’empruntaient, indépendamment de l’information préalable qui leur avait été donnée (Cass. civ. 1, 1er juillet 2010, n° 09-15.065).
Ce que ces deux arrêts disent ensemble : la signalétique est une obligation, pas une autorisation. Un dispositif régulièrement voté, cadré sur les seules parties communes et signalé reste la seule configuration sûre — c’est aussi la plus simple à défendre si un copropriétaire conteste.
La législation de la vidéosurveillance en copropriété : les textes de référence
La législation applicable ne tient pas dans un seul texte : elle combine le droit des données personnelles, celui de la copropriété et celui de la vie privée. La CNIL est l’autorité qui contrôle l’application des deux premiers et publie ses positions sur la vidéosurveillance des lieux non ouverts au public.
- Règlement (UE) 2016/679 — RGPD, articles 5, 6 et 13
- Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée — Informatique et Libertés
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25 et 25-1 — majorités en assemblée générale
- Code de la sécurité intérieure, articles L251-1 et suivants — lieux ouverts au public
- Code civil, article 9 — respect de la vie privée
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